O que é uma Vistoria Cautelar de Vizinhança?
Há uma grande deturpação de um conceito, no qual a maioria das pessoas crê, que a VCV só beneficia o construtor. Por trabalhar na área, presenciamos muitos moradores impedindo a entrada dos vistoriadores sem que tenham apresentado um motivo justificável. Alguns o fazem por receio em perder de algum direito; outros, pela sua segurança. Desperdiçam assim uma valiosa oportunidade de obter informações que lhes protejam em futuras demandas.
Neste artigo, buscaremos esclarecer a função e a importância da VCV de maneira neutra, a fim de mostrar seus prós e contras, para que sejam tomadas decisões conscientes e racionais.
A vistoria de vizinhança nada mais é do que uma medida cautelar e preventiva, através da qual ficam consignados em a solidez e a conservação dos imóveis vizinhos à obra.
Deve ser feita com critério, antes do início da obra, é claro, buscando resguardar o construtor de eventuais problemas futuros. Também os vizinhos serão beneficiados, já que terão um VCV que aponta os danos e o real estado de conservação de seu imóvel, facilitando até a contratação de seguros. Isso evitará queixas futuras quanto ao impacto da obra em suas propriedades.
Mesmo alguns procedimentos considerados de menos importância podem afetar os imóveis vizinhos. A simples retirada de terra, aterros, a execução de alguns tipos de fundação, etc. podem vir a comprometer de alguma forma esses imóveis, que por vezes foram construídos há mais de 40 anos, e têm suas fundações ainda executadas de acordo apenas com a experiência dos antigos construtores, sem formação. É preciso saber onde se está colocando a pá.
A VCV é uma obrigação do construtor, segundo a NBR 12722 (ABNT, 1992), em seu item 4.1.10 – Vistoria Preliminar que deve ter:
a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;
b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
É importante salientar que uma cópia da VCV deve ser entregue aos proprietários dos imóveis vizinhos, já que a eles interessa diretamente, conforme item 4.1.10.2 da Norma 12722:
“Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados, devendo haver cópia à disposição deles “.
É também uma forma de mostrar transparência.
Como se vê, não se trata apenas de contratar a VCV por segurança, mas por exigência normativa, e, por consequência, legal.
Assim, como vizinho de alguma obra, caso o construtor não tenha contratado a vistoria, é conveniente notificá-lo da sua necessidade, e até mesmo se for o caso, contratar e pagar por ela.
É importante que ao se contratar um profissional de engenharia para emissão da VCV, que se faça com alguém com experiência na área.
Nós engenheiros, corremos uma série de riscos inerentes à nossa função. Neste caso o risco é perfeitamente evitável e mensurável.
Apesar de não haver uma norma específica para esse tipo de serviço, é importante e o bom senso reco - menda que eles tenham alguns requisitos mínimos, porém em 2013 o IBAPE-SP orientou que, a depender da complexidade da obra, fossem seguidos alguns preceitos:
NÍVEL 1: O nível 1 é aplicável às vistorias de grandes canteiros quando o número de imóveis existentes na área de influência da obra seja muito elevado. Nesses casos, podem ser admitidas apenas as caracterizações externas com indicação de eventuais sinais de fragilidade e risco.
NÍVEL 2: O nível 2 deve contemplar uma descrição básica e objetiva do objeto vistoriado, das anomalias e falhas constatadas e uma ilustração fotográfica suficiente para caracterizar: Tipologia; Padrão Construtivo; Estado de Conservação; Anomalias e falhas existentes. O raio de vistoria pode ser limitado à área de influência do canteiro de obra.
NÍVEL 3: O nível 3 deve contemplar todos os elementos relacionados no Nível 2 e também apresentar uma completa caracterização de revestimentos de piso, parede e forro, esquadrias e elementos aderidos que sejam significativos, além de todos os elementos construtivos que possam ser relevantes para uma completa descrição do imóvel. O raio de vistoria está relacionado à influência da obra, levando em consideração a expertise do profissional, sendo considerado inclusive os o fluxo de veículos pesados e número de subsolos da obra a ser executada.
Artigo disponível em: www.ibapepr.org.br
